中信证券：一线楼市房价飙升难以持续

国家统计局近日公布的70城住宅价格数据显示，2月份，虽然大部分城市成交量有明显下降，但房价涨幅较上月仍有所扩大。其中，深圳房价已连续15个月上涨，工作生活在这个城市的居民更深刻地感受到此轮高房价带来的影响。不过，券商研究人士认为，虽然中长期看，资源配置不均导致一线楼市总体上吸引力较大，但房价短期的飙升恐难持续。

二线城市接棒

从统计局数据来看，70个大中城市中，2月新房价格环比价格下降的城市有15个，上涨的有47个，持平的有8个。价格下降的城市少了9个，价格上涨的城市多了9个，持平的城市数不变，最高涨幅有所缩小。安信证券分析师陈天诚认为，随着5月之后续基数的抬升以及销售的集中释放，销量和价格将恢复稳健，预计全年住宅均价增长8%左右。

券商研究报告认为，从区域上看，分化现象持续，一线增幅又破新高，二线亦接棒上升、三线同比依旧下滑，但降幅收窄，且环比微升，其中一线城市同比上升27.3%(环比上升2.6%)，同比增幅超越上周高位；二线城市同比上升3.6%(环比升0.7%)，同比增幅亦扩大；三线城市同比下降1.0%，维持了继2014年9月以来连续18个月的同比下滑，单增幅有所收窄，且环比微升0.1%，是继2014年4月以来23个月出现的首次环比上升。

二手房价格方面，安信证券研究报告认为，涨势屡破新高，最高同比涨幅已达54.2%，环比来看各城市波动性较大；结构上看，小户型成交火热趋势不变，但大户型房与其增幅差有收窄趋势，改善型有后起之势，可见除郊区换市区、市区换核心、核心换学区的需求之外，面积改善型的需求效应也在逐步体现。

快速上涨难持续

中信证券认为，近期沪深楼市飙升形势恐难持续。一线城市由于土地和住房供应紧张，政策支持，而中介场外配资推波助澜，导致沪深出现恐慌性购房甚至投机需求，深圳租金回报率大幅下滑或是佐证。在市场预期房价快速上升的情况下，由于房地产建筑周期长，加上卖方“握盘”短期内减少供应，房价往往会超调，一段时间过后可能回落。虽然中长期看，资源配置不均导致一线楼市总体上吸引力较大，但短期的飙升恐难持续，其中深圳相对风险较大。不过，在资源配置不均的情况下，北京、上海对我国居民的吸引力胜过纽约、伦敦对美英居民的吸引力，这也说明限购对于管理一线房价有重要作用。

通常从收入和人口结构来分析房价走势，收入越高和年轻人口越多，房价上行动力越大。从房价/收入比来看，北上深的指数低于香港，高过纽约、伦敦。从人口结构来看，北京、上海房价指数与纽约、伦敦难分伯仲。但除收入、人口因素之外，资源配置对房价的影响也很大，从这个角度看，京、沪相对楼价指数排名低于纽约、伦敦，而深圳则与纽约、伦敦齐平。

一般来说，资源配置越好、越多的地区，其房产吸引力更大，房价也越受到支撑。对比北上广深、纽约、东京和伦敦七个城市在教育、医疗、工作机会和城市公共交通等方面的资源配置在其所在国家的资源配置中的地位。中国四大一线城市中，除深圳资源配置处于相对劣势外，北上广相对资源配置均优于纽约、伦敦、东京，其中北京遥遥领先。比如北京的相对人均教育资源是全国平均水平的11倍以上，而纽约只相当于美国平均水平的2倍左右。

中信证券研究报告称，综合考虑收入、人口、资源配置和空气质量，北上广深相对房价指数排名均低于伦敦和纽约，但深圳在国内四大城市中相对房价指数排名最高，表明其风险相对较高。广州在四大城市中相对房价指数最低，离伦敦、纽约和东京都距离较大。