房价涨幅远远赶不上地价 土地市场持续火热蕴含风险

新年伊始，土地市场延续2015年下半年以来的火热势头，甚至更为火爆。

　　1月29日下午，在经过87轮竞拍后，上海建工和南京奥和联合体以64.8亿元竞得河西中部的G68地块，楼面价达到42561元/平方米，溢价率为139.5%，该地块刷新南京地价纪录。

　　同一天，绿地以18亿元将上海青浦区重固镇福泉山路南侧一幅地块收入囊中，楼板价14934元/平方米，溢价率113.34%。1月21日，上海出让闵行区马桥镇一地块，最终溢价率189.20%，楼板价2.8972万元/平方米。

　　在华南，1月22日，位于广佛交界处的一宗江景地块，被时代地产以64亿元总价获得，折合楼面地价约1.5万元/平方米，成为佛山新“地王”。时代地产在该“地王”附近的在售楼盘为时代水岸，去年3月拿地时项目楼面地价仅约7500元/平方米。相差不到一年，同地段地块楼面地价涨了一倍。

　　根据中原地产市场研究部统计，1月份20大标杆房企合计拿地金额突破了441亿，继续维持高位。多家企业在2015年三季度开始加速积极拿地，保利、万科、华润、恒大等企业拿地均非常积极，整体看，房企拿地主要集中在一线城市和二线核心城市。

　　中原地产首席市场分析师张大伟称，“地王”频出并不代表土地市场情况就好，去年全国土地出让金还下降了23.9%。由于中小城市市场实在太差，大家都不敢拿地，所以导致大部分资金、企业都集中到一线和二线核心城市拿地，出于“避险”的选择，推高了一二线城市的房价。

　　上海易居房地产研究院近期发布的报告显示，2014年一线城市土地成交均价为7429元/平方米，2015年成交价不断攀升，全年土地成交均价涨至13745元/平方米，同比增幅高达85%。该院预计，2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。

　　在这种情况下，市场也蕴含着不小的风险。张大伟说，过去地王出现的原因大多是房价上涨使大家有这个预期。但2015年深圳房价涨得快，其他城市涨得都不快，房价涨幅远远赶不上地价涨幅。“虽然2008年~2011年也有很多地王，但当时的地王比较分散，现在的地王却特别集中。过去的地王是你算得过账的，以市场预期来计算地王，现在的地王完全没法算账。”

　　合富房地产经济研究院院长龙斌分析，现在的问题在于，土地出让价格如此之贵，开发商的利润空间已经非常狭小。以广州西边的广钢新城为例，土地楼面价已经2万多了，但建成后只能卖3万左右，“开发商的压力非常大，要做大投入才行，因为地铁再过两站到广佛交界处的南海，价格只有一半左右。”

　　“现在你别看大家在广州拿地很积极，但相比售价来看压力非常大，有些项目是亏损在卖，这种市场是不健康的。”龙斌说，有些企业不拿地就无法占有市场，就有被淘汰的风险，但一拿地后就有经营的压力。

　　张大伟说，2016年上半年地价还是会继续上涨，但这种出于“避险”考虑的选择最后也可能会带来很多风险，尤其是在目前经济转型过程中，经济发展在减速，去年三季度拿下的一大拨地王都会在2016年下半年上市。“到时候如果上市卖不出去，也有较大的风险。而且可能会有踩踏效应，一旦出现问题，对市场的心理影响比较大。”

　　对此，广东省人大代表、时代地产董事长岑钊雄在接受采访时认为，土地价格由市场自动调节，很难判断到底是高还是低，最终还是取决于消费者是否有消费力去承受。“市场就是一个最好的调节器，消费者承受不了，这个价格卖不动，那么企业就肯定要调整价格。不必对地王过于担心。”

　　他说，目前有能力在市场上买地的发展商都是行业里面做得比较好的，它们有自己的判断，没有人会糊里糊涂地去买一块很贵的地。