楼市去库存需4.4年 市场期待从面上和点上双管齐下

全国楼市仍然处于不景气区间，2016年楼市政策将更加宽松。新年伊始，国家信息中心宏观政策动向课题组发布今年首份地产官方报告，报告指出，2015年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线，但全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。

报告还预测，2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化，房地产市场整体处于供大于求的局面，房地产调控政策会进一步宽松。

走势似“微笑”曲线

随着房地产宽松政策的持续发酵，潜在需求开始不断释放，房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数在2015年6月份环比开始转正，这也是6个月后的首次环比上升。7、8月继续保持环比上升趋势，但是自9月后基本保持平稳走势，而且还有轻微的下滑趋势，但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。

不过，该机构也指出，全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。

库存消化需4.4年

除了需求不足，楼市另一重压力来自库存。该报告首次引用了另一个数据，证明楼市去库存压力相当大，不是6个月，而是4.4年。

农民能消化库存吗？目前对于去库存寄予希望最大的就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。报告指出，这一途径的问题在于，一方面很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市，而需要加大去库存的是广大三四线城市；另一方面，很多农民工确实有购房需要，但是缺乏将其转化为现实购买力，因为很多有购买能力的已经购买，而现在面对高房价，很多人很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭也会具有一定的风险。

降价能否促进销售，这在“买涨不买跌”的房地产市场同样存在疑问。事实上商品房市场跟一般商品市场不一样，投入资金大，跟股市相似往往买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。

政策会进一步宽松

2016年，房地产市场应继续实施有针对性的宽松政策，刺激有效需求，比如继续下调首付比例，降息，调整普通住宅标准等。

报告指出，2016年，应继续从面和点上实施支持刚需和改善型需求的政策。面上的政策，如继续下调首套房的首付比例、降息、降低楼市的税费、调整普通住宅标准等。而点上的政策更具有针对性，如首套房利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持；棚户区改造项目直接购买商品房而非另建；对特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免等。

但是，必须严格注意政策宽松的针对性，如果不考虑房地产库存的地区差异，在房地产诸多长效机制还没建立起来前，以去库存为理由全面放松房地产市场政策，就会助长市场投机行为，尤其在人口流入预期较大的一二线城市。