上海产业用地“亩产量”缘何连年提升

精心布局的现代产业集群、领先的经济密度和公共服务水平，正在持续拉升着上海城市土地“亩产量”。

第一财经获取的数据显示，2012年以来，上海建设用地的地均GDP年均增长5.5%，2018年达到10.35亿元/平方公里。这其中，产业园区单位土地产值提高到了74.5亿元/平方公里左右。

“从总体水平来看，上海土地的总经济产出水平较高，因此能够对投资者产生持续的吸引力。”上海市规划和自然资源局自然资源利用处处长韦冬对第一财经记者表示。

为了对标国际一流的产业用地绩效，上海正在推动土地政策的一揽子改变。

产业新布局、新动能提升土地绩效

4月22日发布的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》（下称《若干政策措施》），提出了多项土地新政，以激发社会投资活力。其中包括加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量；降低制造业项目用地成本；提高存量土地投资强度等。

面对上海土地资源条件的硬约束，以及产业高质量发展的迫切需求，实现产业用地的高质量利用成为必然选择。而地均产出的高低，则成为一个主要的衡量指标。

2018年，上海市委书记李强就提出“以亩产论英雄”“以效益论英雄”“以能耗论英雄”“以环境论英雄”，要求在提高地均、人均产出上下功夫，提升上海的经济密度。

上海的土地产出并不均衡：2018年，上海市国家级园区工业用地地均产出水平约417亿元/平方公里，接近全国国家级园区平均水平的3倍；市级园区地均产出水平约为109亿元/平方公里，仅为国家级园区的1/4；绩效排名后1/3的46个园区，工业用地约129平方公里，地均产值仅22亿元/平方公里。也就是说，这46个园区的地均产值，只是上海国家级园区的1/20。

“我们要优化产业用地布局，发挥产业园区的集聚效应，提升土地利用绩效，促进发展新动能的形成。”韦冬说。

土地绩效的提升，得益于高标准的产业准入、高水平的产业引导，高质量的空间布局和治理。

为对标卓越全球城市的产业发展空间，上海着力优化产业空间布局、提升空间利用效能，按照“产业基地—产业社区”为主的体系，重塑提升产业园区空间格局，打造以先进制造业功能为主的产业基地，和突出功能复合、产城融合的产业社区，在空间资源、规划管理、土地供应等方面给予聚焦支持，更好发挥园区的空间承载、产业集聚、发展引领作用。

4月28日召开的上海市生物医药产业特色园区推进大会上，张江创新药产业基地、临港新片区生命蓝湾等5个生物医药产业特色园区正式授牌。这五个市级生物医药产业特色园区总面积达到60.15平方公里。此前的3月31日，上海刚刚集中推出26个特色产业园区和60平方公里产业新空间。产业都瞄准集成电路、人工智能、生物医药、航空航天、新材料、智能制造六大核心产业。

上海市经信委方面表示，在上海，好项目不缺地、好产业不缺空间。上海五年内还将新增1.2万亩产业空间，面向世界百强、国内50强企业加强招商引资，对头部企业精准服务。

供地力度已经在加大：4月26日，上海发布了青浦、临港的5幅工业用地使用权出让公告、宝山区的1幅其他商服用地公告；4月27日，公告了临港地区的商业用地、商办用地共5幅；4月28日，公告了金山、青浦的商住、居住用地、工业用地共2幅……

世邦魏理仕的统计显示，今年一季度上海已完成土地出让地块80宗，土地出让金达到794.77亿元。其中工业用地20宗，商办16宗，住宅36宗。

土地出让力度的加大，并非平均用力，它面向的是符合上海产业定位的好项目。

近年来，上海正在加快构建以现代服务业为主体，战略新兴产业为引领，先进制造业为支撑的现代产业体系。同时，根据产业地图，引导社会资本向重点区域集聚，加快构建集产业链、创新链等为一体的产业要素体系。

与之相对应，一季度，在一批大项目带动下，上海全市制造业投资比去年同期增长12.1%。六个重点工业行业投资增长28.9%。同时，外商直接投资实际到位金额为46.69亿美元，比去年同期增长4.5%。

全生命周期管理提高地均产出

引进好项目的同时，为了提高地均产出，上海正在强化土地的全生命周期管理。

核心就是改变“重招商供地、轻投达产监管”的传统工作思维，以项目投达产为目标，强化产业监管，加大投达产督促力度，使新供产业用地尽快产生绩效。

具体而言，就是根据产业地图和产业发展指导性指标，在土地出让、产业准入时，明确产业项目的投资、产值、税收、环保等全要素绩效要求，并明确出让后的达产阶段、达产后每3~5年、出让年期到期前1年等环节的全生命周期监管要求，相应确定违约责任，写入土地出让合同，通过土地全生命周期管理信息系统推送给上海市区、相关功能区的336家相关部门，实施动态实时监管。

4月27日公示的松江区新桥镇工业区SJC10031单元08-02号地块，受让人为开勒环境科技（上海）股份有限公司。公告显示，要求交地后6个月内开工，交地后18月内竣工，交地后48月内进行投产认定，交地后5年内进行达产评估，自企业约定达产年限后的第3年开始每3年要进行综合评估。如果评估不达标，按照出让合同约定承担违约责任，直至退出土地，返还剩余年期的土地出让价款。

截至2019年12月31日，上海已有611幅2582公顷产业用地按照全生命周期管理要求出让，约定地均产值平均达1988万元/亩.年，约定地均税收强度平均为123万元/亩.年。

韦冬说，已经纳入土地全生命周期管理的产业用地项目中，85%以上项目的约定绩效（地均税收产出指标），高于现行产业用地指南控制标准。

力推“标准地”提升政府服务效率

对于符合产业定位的好项目，上海还有一个服务企业的有效举措，就是加快土地供应，使“特斯拉速度”成为好项目的标配。

所谓“特斯拉速度”，可以概括为“两个三”：其一，当年签约、当年供地、当年取得许可证（2018年）；其二，当年开工、当年投产、当年交付（2019年）。

2019年11月30日上午，逸思科创园在康桥工业园区开工，项目占地近25亩，预计2021年竣工，投入使用后的年产值规模达到30亿元。背后的故事是11月28日下午，投资近3亿元的逸思科创园项目与浦东新区规土局签订土地合同，取得土地，24小时不到，张江科学城建设管理办公室就为该项目核发了施工许可证。

“从拿地到建设、投产、达产、产生效益，是有一个周期的，我们尽量缩短这个周期。”韦冬说。

为了加快供地节奏，实现“土地等好项目”，上海正在探索推动一种全新的供地模式——产业“标准地”。

4月26日，上海市规划和自然资源局官网发布了闵行区、临港新片区2个地区共计3幅标准地的挂牌出让信息公告。统计显示，2019年，上海9个郊区推出标准化出让地块21幅，占郊区年度产业用地供应总幅数的22%。

与一般产业用地出让不同，“标准地”是将已具备出让条件的产业用地，根据空间规划、产业地图、绩效管理和土地全生命周期管理等要求，形成产业用地标准化准入信息，在招商确定项目前，通过土地交易市场公开发布出让信息，供企业选择。

这些标准化准入信息，除了一般产业用地出让中的土地用途、出让面积、规划要求、保证金等要素之外，标准地还增加了出让起始价、亩均税收、亩均产值、单位产值能耗等产业项目控制性指标。意向用地企业可凭企业生产经营情况、拟投入产业项目情况等材料相关提出申请，经确认后，即可进行地块交易环节。

由此，就可以逐步取消“一事一议”的征询程序，大大缩短项目所需的时间周期。

“一方面强化了产业用地资源信息的公开透明，营造了更优的营商环境；另一方面通过信息充分发布，能更好地引入高质量的符合产业导向的意向企业，有利于进一步提升单位土地的经济承载容量、提高产业用地利用质量。”韦冬说。

根据计划，今年上海加大了标准地的供应力度，计划推出标准地占年度产业用地供应量的40%。

“各区要细化做实‘标准地’计划，做好接续衔接，全年时间里保持不间断有‘标准地’公告。”韦冬说，上海还将加大用地指标和“标准地”的衔接力度，保障产业“标准地”的持续供应。

与此同时，产业绩效依然是非常强调的指标。韦冬表示，上海将鼓励市场竞争，支持各区大胆探索在产业准入标准基础上，引导意向企业通过“竞产业绩效”等符合产业导向的方式，公平竞争取得土地。

“上海商办和工业土地需求历来活跃，近期上海土地交易迅速恢复，也印证了投资者对上海这座城市发展的信心未改变。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨说。