深圳楼市“急冻” 东莞中山房价升温

从今年3月底开始，深圳开始实施严格的住房限购政策，其中社保从最低购买一年提升到三年，严格控制了部分短期炒房行为，深圳楼市的火热也得到了控制。最近记者走访深圳市区和周边，发现深圳房地产在短期内“急冻”，促使了部分投资客资金往深圳周边城市流动。

2015年9月，深圳市房地产交易中心，交易中心的等候大厅人满为患，等候拿号交易的深圳市民和中介人员已经排队排到了户外。在室内，交易中心用警戒线围起了曲折的等候通道，楼市一片火热爆棚的现象。

今年5月21日，在同一时间段，同一个区域，同样是深圳房地产交易中心的等候大厅，几乎没有排队等候的人，来办理业务的市民一到立刻就可以到窗口办理业务。

根据深圳房地产中介针对5月的统计数据，截止到5月23日，深圳新房共成交1531套，成交面积16.86万平方米，较4月份分别下跌34.6%和33.3%。而二手房则成交2604套，成交面积21.68万平方米，较4月份分别下跌69.4%和69.9%。


深圳房价的“急冻”来源于3月25日实施的新的购房限制措施，其中一条“非本地户籍居民购房，最低购买社保年份从一年提高到三年”，直接限制了部分短期炒房客的资金入市。另外，从4月开始，二手房交易也出台了新政，长期从事香港和深圳两地的房地产中介认为，在深圳炒房短期内能够获利的空间已经非常小了。

美联物业全国研究中心的何倩茹经理告诉记者，目前深圳炒楼或者投资的情况已经少了许多。在4月以后，深圳本地的二手房评估价上调了以后税费增加了不少。另外，短期内深圳房价上升的幅度已经有所压缩，投资客们入市会谨慎，因此投资性购房会少了许多。

除了交易大厅，深圳楼市的“急冻”还反映在房地产销售中介。有中介从业人员表示，随着楼市的降温，他们的日子也变得不好过。在深圳福田区一个住宅小区楼下，有着多家房地产中介铺面。许多中介公司的销售人员在门口，积极地向路过的行人介绍业务。记者跟一位房地产中介聊天，对方表示，生意肯定比去年差很多。最火爆的时候肯定很辛苦，每天要带5到7个客户看，虽然成交不是一定的。最近比较淡了，很多时候一两天都没有一个客户。收入肯定也减少了。

在传统的房地产限购政策初见成效的同时，深圳也同时要求互联网融资平台停止“首付贷、众筹购房”等产品的发放，减少楼市投资杠杆，减少市场风险。但在市场里，投资客们仍然在使用一种最传统的投资方法——房产证红本抵押套现，也就是俗称的“过桥”，来实现未还清贷款房产的二次抵押并且套现。

所谓“红本抵押套现”是投资人利用房产“过钱”实现再融资的一种做法。假设投资人在A银行做了按揭购房，还剩下50万贷款没还清。这个人从小额贷款公司以一定的高利息借到50万，把A银行的贷款还清拿回“红本”房产证，然后继续以此房产去B银行做抵押贷款，拿到大笔现金以后还清小额贷款公司的贷款，然后继续进行下一轮投资。

针对“过桥”这种放大风险的二次杠杆行为，深圳市住房研究会会长陈蔼贫认为，在法律法规上“过桥”仍然处于灰色地带，但明显属于加杠杆行为。陈蔼贫表示，加杠杆应该是房地产市场各地调控的精准打击对象。在深圳“3.25”限购新政出台以前，深圳的金融协会和互联网协会就针对加杠杆出台限制政策，虽然只是指导性意见。

房产抵押套现 大量现金流向东莞楼市

既然深圳房地产市场限购严格，市场整体氛围冷淡，为何仍然有如此多的人选择将房产二次抵押套现呢？有房地产人士分析，之前深圳市的房价短期内大幅攀升，部分利用红本抵押套现的投资人，第二次抵押获得的现金，已经远远高于当时他买入该处房产的价格。因此即使这位投资人拿了银行现金不还，再还清小额贷款公司贷款后，仍然是获利的。而对于银行来说，该处房产仍然有升值空间，因此对于银行来说也不亏。

根据中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，大部分抵押套现的人，他们的楼已经买了1到5年了，但其实还在还贷。假若当初是100万买的，现在可能已经涨到120万甚至150万，已经涨了很多了。所以他套现的时候按照比例，比如说现在银行都是按房价的7成处理，按照这个额度抵押出来的总额度，已经远远超出了他当年置业的费用。比如他当年100万买的楼，现在用7成的额度抵押贷款，拿出来的钱有300万甚至500万。假如将来楼市下跌，投资者是没有风险的，投资者完全可以放弃那个房子不要了。

深圳东莞交通线路图

另外，深圳市当地的房地产信息网站统计发现，这部分把房产二次抵押套现的人，除了少部分人确实因为短期急需资金周转，更多是把这些钱投向了深圳以外的市场。深圳市房地产信息网的总编辑周学军分析，有很多资金无法再进入深圳的房地产市场。而这一批资金，其实从去年5月份开始，开始向周边城市蔓延，主要是向东莞、惠州等地区。

东莞长安房产中介

随后，记者又来到了东莞市其中一个与深圳接壤的地区：长安镇。从这里到深圳目前房价最高的区：南山区，公共交通大约需要40到50分钟，自驾车的话大约30分钟车程。一直以来，深圳飞速发展的经济也带旺了长安镇这一类“临深”地区，吸引了大批房地产开发商进驻，这里的房价同时也是急速飞涨。记者暗访了当地的一家房地产中介，中介人员一听说记者是从深圳过来购房的，大力鼓励记者要果断入市，并表示今后的东莞的房价还会继续飞涨。

这位中介表示，如果在去年9月份来看房，这里也就是每平方1万5，1万6左右。现在每平方均价去到2万5，2万6左右了，接近一倍了。记者追问是不是深圳房价涨得厉害，中介表示有一定的影响，现在在长安的楼盘里，十层里面有7层到8层都是深圳人过来买的。

为了怂恿记者赶紧下决心买，销售中介除了不断强调这里离深圳市区有多近，还开始炒作“东莞变深圳”的概念，并且向记者“透露”说有消息说长安可能会被深圳“收购”。当记者追问长安变成深圳一部分是哪里来的说法，这位中介又开始支支吾吾，含糊其辞了。

东莞长安万科楼盘

而在东莞市的另外一个镇：厚街镇，距离深圳更远，原本的房价也更低。在去年8月以前，均价每平方大约在6000到7000元左右。但自从去年9月以来深圳房价一路飞涨，带动莞深交界地区房价飙升，这股房价的涨潮已经卷入东莞的核心地区，目前厚街镇一手房住宅均价每平方已经超过1万元。朱小姐是东莞厚街本地人，她表示近十年来没见过当地房价涨得这么厉害，高昂的房价不得不让她推迟置业计划。

东莞厚街

深圳周边楼市也将面临限购

但也有东莞当地的房地产人士预计，这一股深圳的“热钱”逐渐分散到东莞、惠州等地以后，已经把当地的房价提升到了一定水平。但由于东莞、惠州等地缺乏深圳这样的经济快速增长红利，短期内房价无法炒高，因此部分投资客已经把下一个目标市场瞄准了珠三角对岸的中山、珠海等城市。

据东莞市和信地产中介有限公司的吴良成经理介绍，虽然深圳过来的客户特别多，占他们成交量的60%～70%，而且基本上都是来投资的，自住的比较少。但这都是4月份以后深圳投资客少了，原因是早前去了一批投资客去中山。吴良成估计是因为本地房价也涨到一定程度了，投资客可能会去楼价较低的“洼地”地区地方去投资。

而为了防止投资过热导致楼市价格失控，在5月11日，中山出台楼市调控政策，单价超8000元/m2的高价商品房一改过去直接上国土部门网站网签的方式，须向管理部门预约网签。

（编辑：胡琰琦）