视频 | 上海：城市更新，让生活更美好

增进民生福祉，改善民生、发展为民，是上海践行人民城市理念的出发点和落脚点。刚刚过去的一年上海城市更新加速推进，其中两旧一村改造，通过"范式"转换，不断创新机制、优化路径，加速"破题"，以往改不成的，现在能成了，以往耗时长的，现在提速了。

浦东"两旧一村"改造任务"上新"  小湾村签约率已达99.8%

以浦东为例，在顺利完成内环内中心城区城中村清零后，浦东今年将全面启动中环内城中村改造，合庆老集镇、北蔡联勤村、航头航南社区等整体改造，都将陆续启动。同时，全市首个以产业项目为主带动的城中村改造项目、唐镇小湾村征收，也已进入冲刺清盘阶段。

浦东合庆今年要改造的项目，包含老集镇、南社区两片区域，在2023年的最后一个工作日，完成"城中村"项目的认定，涉及庆丰村、红星村等5个村，超过1600产，是合庆有史以来最大体量的"城中村"项目。

合庆镇庆丰村党总支书记朱玉财说，"主干道都很小的，实际上有的道路是生命通道都没有,就是希望有这么一天，尽早动迁。"

浦东新区合庆镇副镇长金辉表示，"今后整个城中村项目建成之后,将主要是以产业研发、商业办公（为主），以及（包括）我们南社区的一些住宅，还有公共服务设施，还将新增28万平方（米）的一个公共绿地，所以整个区域的环境面貌，会得到一个极大的提升。"

而在合庆西面，全市首个以产业项目为主带动的城中村改造项目、唐镇小湾村征收再次跑出新速度，到1月1日，居民签约率已达99.8%。"城中村"征收高效，和安置房的建设速度、以及选址考虑，密不可分：2023年新区开工和竣工安置房源，都超过150万平方米，超额完成年度目标；同时，原则上尽量按照"镇域内安置"，来满足居民不走远的需求。 

小湾村"城中村"改造：释放产业用地 融入新园区建设

"两旧一村"改造，一头连着百姓民生,一头连着城市发展。如何通过引入多元化主体，既解决改造资金来源，也叠加出1+1>2的地块开发效果，刚刚提到的浦东唐镇"小湾村"项目，就开创了一种新范式。

小湾村位于唐镇与合庆交界处，与金桥出口加工区仅有一路之隔，因此因地制宜，这里也成为了全市首个以产业项目为主带动的城中村改造项目，通过引入金桥集团共同设计改造，助力张江科学城扩区建设。

自市政府认定批复到启动征收签约，小湾村仅用134天，实现全市首例当年批准、当年启动。

"小湾村"整体改造后，将释放90万平方米的产业用地，全面融入智能终端特色产业社区建设。因此今年，浦东将通过整体改造、规划拔点、整治提升三种方式，继续为城市高质量发展腾出更多有效空间。

浦东新区"两旧一村"改造专班政策研究组组长倪勇燕介绍，"我们两旧一村其实也是城市更新的概念，所以我们通过城中村改造的这种类型，来鼓励社会资本的引入，落实城市更新的（资金）总体平衡的这个要求。"

彭浦新村：首创"拆落地"方式改造非成套住宅

在上海，各种旧住房类型复杂多样，这也意味着，如果要改造，势必要因地制宜、因势利导，不断探索新模式、升级新路径。

彭浦新村是上海人熟知的最早的工人新村之一，60多年房龄、连水斗都要几家合用，而如今，我们来看一下，这里的大部分居民已经在原址上，住上了厨卫独用、带电梯阳台、有车位的新房，这个项目具有标志性意义的是，首创了以"拆落地"方式改造非成套住宅。

以往老房改造，通常是"改扩建"，即加一个厨房、增出一个卫生间，房子还是原来的房子，而所谓的"拆落地"，是对老房进行彻底拆除重建，即"原拆原还"，通过"拆多层建高层"，从根本上改善居住品质，资金由政府补贴，包括建设期间居民租房的支出。这个模式目前也在市中心的杨浦、虹口、徐汇等区均有试点推广。

红旗村：让集体资产提升能级 村民参与造血机制

而同样位于中心城区，普陀的红旗村探索的则是另一种模式。上个月，真如环宇城MAX对外开业。而这一商业体，也是原红旗村地块上"真如境"综合开发项目，最后落定的一枚棋子。很难想象，这里在10年前，还是以脏乱差出名的中心城区最大的城中村。当年的红旗村占地约586亩，房屋总建筑面积 36.2万平方米，其中80%是违建，村里有着果品、水产等9个大型市场，满地污水垃圾，脏乱不堪。

从2016年征收完成，到如今 规划蓝图落地。红旗村模式 核心就在于：最大程度保障了村民和村集体的利益。开发商与红旗村明确，土地征收后，村民会得到一笔类似过渡费的钱，按当时上海每月基本工资收入发放。而红旗村集体经济组织：上海兴隆实业有限公司，则可以以入股形式参与到改造后商业体的开发之中。

中环集团董事长胡礼刚表示，"我们在我们的商务楼宇的开发当中，拿出一栋大楼5万平方米，以成本价给那个我们村集体经济组织持有。"

红旗村村民、上海兴隆实业有限公司招商主任归静怡说，"穿着雨鞋进市场，现在是穿着高跟鞋进写字楼，那感觉就是不一样。"

瑞康里：首创四种旧改安置方式

除了上面这些模式外，历史文化保护街区，我们都知道，是明确不纳入旧改征收范围的，那里的居民要改善居住环境，又该如何破题呢？

一起来看虹口区瑞康里的解决方案，作为上海首个城市更新试点项目，去年9月，瑞康里为居民提供了货币化安置、异地实物安置，原地回购以及回租四种安置方式。和旧改征收相比，新方案创新增加了回购及回租这两种方式，以时间换空间，既实现了居民希望原地回搬的愿望，也让政府和实施公司省下了现金流支出来惠及更多居民。

工人新村“老大哥”蕃瓜弄的蝶变与新生

《上海市城市更新条例》生效后，蕃瓜弄成为全市最大的小梁薄板改建项目之一。它的改造模式让人眼前一亮。除了拆除重建、拆一还一，在旧房改造的同时，还将成为整个片区城市更新的抓手。

目前，蕃瓜弄小区拆除重建项目，已经进入实质性施工阶段，大规模施工全面展开。未来，全部房屋套内面积只增不减，再额外增加独立的厨卫、阳台。周边还会有公共配套建筑。

事实上，回顾蕃瓜弄的前世今生，它几乎经历了上海城市更新改造的各个阶段，浓缩着一部城市变迁史。