专家观点：2016年房地产会触发“熔断”吗

2015年，对房地产行业而言，是个意料之外的丰收年，也是个预期之中的变革年。一方面，全国商品房交易面积和金额都创出历史新高，大部分品牌房企都提前完成了年度任务；另一方面，三四线城市去库存压力依然巨大，一二线城市土地楼盘价飙升，绝大部分房企都在进行转型变革的创新探索，围绕“互联网+、房地产+”的各种新概念和新模式依然层出不穷。2016年的楼市政策会是继续分类调控，各级城市根据自身情况“自行熔断”；当下，房地产市场结构性问题突出，多边化市场已存在，两极分化在扩大，一、二、三线城市一直在上涨，四、五、六线城市滞销严重，形成了冰火两重天的状况，但这只是住宅市场。

  完整的房地产市场产品包括住宅、商业、产业三大类，以郑州为例，住宅市场供销两旺，商业和产业则出现了滞销积压，比如商业地产中的商办写字楼、商铺等产品销售乏力，库存较大。所以，一个城市的不同产品不同区域的状况也不一样。

  归根结底，其问题在于各产品同质化极其严重，缺乏差异化与个性化，许多供给的产品是无效过时的产品，购房者不需要也不满意。所以，后续供给市场的产品一定是创新的、购房者喜欢的产品，不能再源源不断供给市场老产品，又造成新的积压与库存。由此看来，房地产要健康发展，就要抓好供给侧改革。

  那么，如何搞好房地产市场的供给呢？这可以从以下几方面入手：

  一、土地供应方面：不能同期同质大量供应土地。

  二、房屋上市方面：落后的老产品不准其上市销售，要鼓励新产品新技术，同时避免同期上市过多产品，避免其扎堆出现。

  三、房屋的品质与服务：现在许多房屋品质不敢恭维，其实一抓就灵，好品质会说话，要抓好品质典型，并建立新型的售后服务保障。凡是供给市场的房屋产品，需要把住供给关口，将优质的房屋产品有序供应市场，市场一定能持续繁荣。

  中国经济体制改革研究会副会长王德培:2016楼市调整年斜率依然向上

  2016年或将是房地产市场的调整年，楼市既不会暴涨更不会崩盘，而是在市场规律的主导下走向“贵者更贵、贱者更贱”的分化，离散度进一步加大。

  2016年楼市斜率依然向上，其中，一线城市供不应求，房价继续上行。“百城价格指数”显示，2015年11月全国房价平稳回升，新建住宅均价为10899元/平方米，环比、同比连续4个月双涨。

  其中，一线城市上涨15.01%，预测今年房价会进入调整期；二线城市视具体情况，有涨有跌；三四线城市的房价则在下行中调整，降幅还要依赖于去库存效果。简单来说，就是“短期涨、长期跌、少量涨、大量跌”。当然，在这种趋势下，政策不可能袖手旁观，而将呈现“两面倒”，热点城市在限购中“稳一稳”，三四线城市在去库存中“撑一撑”，如此来对冲房价的“鱼尾曲线”。

  事实上，房地产走势一直是由四个核心变量决定：货币、供需、土地和政策。

  如今，这四个变量已明显发生变化：首先是货币由“紧”变“松”；其次是供需结构失衡，就结构看，由于不同城市资源配置的差距，供给与需求存在明显错位，具体到品类，普通住宅、高端住宅和保障房等同样冷热不均，结构性过剩明显；再次，全国土地市场“冰火两重天”；最后，在政策变量上，2016年政策权重无疑会加大。

  从近期中央密集出台的政策看，房地产市场的风向标已经从过去的单边调控发展到双边调控，一方面，户籍制度改革，农民市民化和公积金证券化等加大库存去化，消化存量。另一方面，从“供给侧”入手，增加保障性住房、推进财税体制改革等改善供给结构。预测2016年，在双边政策的“组合拳”下，库存去化会加快。

  反思：楼市“熔断机制”是否必要？

  由于大家对楼市的涨跌看不清楚，需要心理期盼能有个机制保障一下，防止楼市大起大落，说白了就是要一个确定性，防止个人最大的资产“缩水”。这同很多人对于股市的熔断机制的误解一样，就是熔断机制可以防止股市暴跌，或者说如果暴跌，也有一个缓冲，有一个“逃命的机会”。其实，熔断机制是双向的，既可以是下行熔断，防止暴跌，也可上行熔断，防止暴涨。

  股市出现异常波动可通过熔断机制，暂停交易。但楼市是完全市场化的，参与者众多，主管部门很难通过行政手段中止交易。如果真的完全停止交易，市场恐慌情绪势必扩大，会加大波动幅度，很容易造成问题。其实，国家一直很在意楼市调控，意在防止楼市大起大落，这何尝不是一种“熔断机制”。2015年的楼市行政调控与信贷政策接连出台，一次降首付，四次“拯救楼市”政策，七次降准降息。12月9日，中央喊话：要化解房地产库存稳定房地产市场。预计未来阶段，随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。因此，价格方面，受需求旺盛及地价高企等因素影响，房价仍有上涨压力。

  所以，我们有理由相信随着国家调控手段更加丰富，运用更加娴熟，决策更加及时，楼市的调控会越来越到位，越来越精准。当前，国家在经济上推“供给侧”结构性改革，楼市也要求去库存，在这些政策的保护下，楼市的稳定是有保证的，虽然具体到各地会有所不同，但整体向好。