“难产”的房产证 “无门”的住宅小区

房子买了十年，却拿不到房证。在辽宁省铁岭市一小区内，近千户业主遭遇了房产证“难产”的困扰。然而看看新闻Knews记者调查发现，开发商在拍得小区所在的这块土地后的十年间，竟也拿不到铁岭市土地资源局颁发的《国有土地使用证》，自然也无法给业主办理房产证。那么国土局和开发商之间究竟存在怎样的隐情？请看看看新闻Knews记者的调查。

房产证办理一拖十年 近900间民居成“黑户”

“我们现在入住这么长时间了，到目前为止一直没有拿到自己的房产证。”68岁的于佳真老人已经数不清楚这是自己第多少次来到金山俊景物业公司讨要房产证了，然而物业方每次的回答都是“正在着手解决这个问题”。

于佳真所居住的金山俊景小区位于辽宁省铁岭市银州区银州路，该楼盘2006年开始对外销售。那一年，于佳真老人贷款购买了一套100多平米的住房。可迟迟拿不到房产证，让他十分苦恼，“从开始交首付到入住十年，一直没有拿到房产证，给我们生活带来很多不便。”

于佳真接受记者采访

看看新闻Knews记者在铁岭市金山俊景小区采访时看到，小区内除了十几栋已经建好住宅外，还有三栋未建好的住宅楼。而与住宅相邻的，是丛生的杂草和上了锁的冬季供暖换热站。记者了解到，金山俊景小区已经入住了近600户业主，另三栋楼房楼房虽已停工，但也已经有200多名购房者交款购房。与于佳真老人的遭遇一样，这些业主同样拿不到房产证，焦急、无奈、甚至不安，写在了他们的脸上。

小区内还未改建拆迁的换热站

金山俊景小区居民王亚娜说，买房的时候物业说入住时就下房证，可是到现在房证也没下不来。“大家也在物业中心集体质询过很多次了，甚至向物业经理喊过很多次了，可是一点办法没有”。

商品房从项目规划立项、建设开工、销售交房，直到为业主办理房产证，虽然涉及多个环节，但只要按照程序办理，业主拿到房证并不难。然而金山俊景小区业主的这张房证却一拖十年，其中到底有什么隐情呢？

业主到金山俊景物业公司维权

在金山俊景物业公司，看看新闻Knews记者见到了物业经理崔升权。崔经理表示，作为园区物业，他非常理解业主的心情，他也多次将问题反应给开发商，开发商也一直在努力解决。在记者的一再追问下，崔经理说出了房证无法办理的原因，“开发商没有土地证，完了还有一些其他相关手续，都没能做到位”。

净地出让却“残留”换热站 开发商拿不到土地证

没有《国有土地使用证》，为何能盖起商品房？又是如何对外销售的？记者联系到了这个商品住宅小区的开发商——开原金山实业开发有限责任公司法人张成立。

开发商法人张成立接受采访

据张成林向记者介绍，在金山俊景小区建设之前，开发商实际上拿到了五证当中的四证，包括《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、以及《商品房销售许可证》，唯独缺少《国有土地使用证》。所以小区可以建设、可以销售、但就是不能办产证。

为何会缺少《国有土地证使用证》？还得从这块土地当初的拍卖说起。

2005年，《铁岭日报》刊登了铁岭市国土资源局关于“省农机校地块”等国有土地使用权出让的公告，省农机校地块就是如今金山俊景小区的所在地。

2005年9月27日，金山实业开发有限责任公司通过竞标，得到了这块规划总用地面积为50800平方米的土地的使用权。

“在买这块地买的时候是净地出让，包括各种费用啊，还有配套费一共大概十几项，都包括在净地以内。”张成立说，“我们当时在摘牌时，交了5900万元的土地购买的租赁金。”

铁岭日报的公告

张成立口中的“净地”，是指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。然而在该地块公开招标时，尚有一座冬季供暖换热站没有动迁。据开发商向记者出具的一份铁岭市人民政府2005年12月28日的“市长办公会议纪要”显示，关于该地块内的换热站问题，原则同意将该站改建在半地下，由天信供热公司会同有关部门拿出具体改建方案及预算方案，并在取暖期后立即实施。

双方在2006年签订国有土地使用权出让合同

在供暖期还未结束的2006年3月底，开发商与铁岭市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同。合同中写明：开发商参与土地竞买时交纳的5900万元人民币竞买履约保证金用于抵扣部分土地使用权出让金。而剩余5900万元土地出让金交款时限为：2006年4月1日前交3000万元，5月1日前交1000万元，剩余1900万元土地出让金，在2006年8月1日前供热站改建完成后一次性结清。

   
视频：开放商法人解释为何不结尾款

可是直到十年后的今天，这个换热站依然没有按照政府要求改建或拆迁。“当时承诺的就是土地局净地挂牌，假如说换热站不能拆迁，我们也不能买这块地。”张成立说，“净地就是要把地上物全部拆迁完以后，我们才能交那一部分钱。但是由于土地局拆迁的事没有落实，所以我们就一直没有把第二批的费用结清。”

土地证变“土地批复” 究竟谁是违规方？

开发商没有结清余下5900万元土地出让金的行为，是否违规呢？据辽宁晟誉律师事务所律师贺白雪介绍，我国《合同法》规定，双方在都具有履行义务的情况下，如果后履行义务的一方意识到先履行义务的一方可能出现丧失商业信誉的情形，那么后履行义务的一方可以拒绝履行义务。

贺白雪接受采访

“2006年3月份到8月份，政府没有对土地上的建筑有拆除行为，那么开发商就意识到如果在8月份将土地出让金出让给土地部门后，就避免不了接下来所发生的任何风险。所以这个时候拒绝交付土地出让金，其实是进行的一种自我保护，也就是现在我们所说的不安抗辩权。”贺白雪说。

记者注意到，在双方2006年签订的这份国有土地出让权出让合同中还有这样一条规定，那就是该合同签订后，开发商必须在一年内开工建设，否则国有土地出让合同作废。

而由于换热站迟迟没有拆迁，开原金山实业开发有限责任公司仍旧无法拿到原“省农机校地块”的《国有土地使用证》，没有《国有土地使用证》，开发商如何继续开工建设？原来，2008年4月30日，铁岭市人民政府向该公司提供了国有土地批复，同意其使用这块土地，不过与当初竞标时50800平方米的规划总用地面积相比，此次批复的面积减少了一半，只有25400平方米，其实就是把原先的一整块地，分为两期开发。

铁岭市人民政府向提供的国有土地批复

记者近日在该地块采访时看到，政府2008年批复的那25400平方米如今已建成了商品房，也就是金山俊景小区，而相关政府部门2006年承诺拆除的换热站，时至今日依然存在，由于当年该块土地是整体挂牌，必须整体申请土地证，所以开发了一般地块的这个小区依然无法办理房产证。更令业主无奈的是，小区当初规划时正门所在的位置与换热站的管道相邻，由于不能及时拆迁，金山俊景小区的居民只能通过配套商铺的小门进出。

小区临时在门市房开通的大门

记者看到，金山俊景小区如今的“正门”不仅空间狭小，采光不足，连小区的名字都难觅踪影。“搬家车都进不来啊，那都得往里扛，那我装修的东西，又是装瓦斯、石块，又是这那的，又抹地面的，地板了，瓷砖啥的，全是往里扛的。”金山俊景小区业主刘文秋说。
 

“因为土地局，没有按照合同、按照公示完成它应该完成的拆迁任务，所以人为地把我们这块地分成了两块，楼盘也分成了两期。”张成立称，“一期建完以后，通道在它这个没拆迁的物业换热站的管道上面，所以建不了门。我们小区业主是2014年办的入住，在政府协调下，我们开了一个东门，按照规划没有东门。把商铺拆了一个，改成临时通道。”

市民在漆黑的门市房通道（正门）内出入

 张成立表示，他们此前曾多次找到土地部门，希望能够协商解决，可是直到今天，换热站拆迁问题仍然没有进度表。根据国家相关规定，由于十年前，该地块是以一整块净地出售，那么这块地的《国有土地使用证》必须要包括全部面积，而被相关政府部门切分为两块地后，开放商也就拿不到土地证了，近900户业主的房产证自然也就无法落实。

土地部门称纠纷解释不清 开发商已申请仲裁

 为了进一步了解事实的真相，记者来到铁岭市国土资源局，希望能够采访到相关负责人。铁岭市国土资源局办公室张姓主任接待了记者。在问清了记者的来由后，张主任表示，主管这块业务的局长正在沈阳开会，随后拨打手机也联系不上。

视频：铁岭市国土资源局办公室张姓主任接待记者

对于国土局与开放商的纠纷，张主任称，“这个事时间跨度比较长，有些时候有些部门这个  负责人都已经换了，现在你这个事我也初步打听打听这个事。现在有些部门由于人员、人事调整，有的可能干脆当时所在的人都说不太明白了，这样的话我就需要顺藤摸瓜往前去找，往前去捋，这我还真不知道谁能一次性把这事跟你说清楚。”

金山俊景小区

目前，金山实业开发有限责任公司已经将他们和土地局的矛盾提交仲裁，现在正在审理中。法律界人士表示，双方在签订合同内容中并未对双方的担违约责任进行约定，如果双方存在违约行为，如何去承担或者需不需要承担违约责任，需要通过司法部门的鉴定。

 
视频：律师分析双方所应承担的责任

 律师贺白雪说，在司法实践当中，承担违约责任的其中一项，就是要在违约过程中对相关方的损失承担赔偿责任。在本案当中，各方如何承担相应的违约责任，应该通过相关的司法部门做出谁是权利主体，谁是责任主体的最终判决，然后再来判断各方应该承担怎样的赔偿责任。

（实习编辑：祝闻豪）