视频 | “硬骨头”城中村如何改造？

宝山庙行镇康家村，2014年启动城中村改造，最近，康家村的村民迎来喜讯，他们很快就要回搬，不仅住房条件大大提升，学校、菜场等周边配套也一应俱全。作为上海第一个开工的城中村改造试点项目，康家村的蜕变是如何实现的？它的改造之路能否复制推广呢？

宽敞的中心绿地，明亮通透的房型，每次和老邻居们来看即将入住的房子，朱建芳都满心欢喜。再过几个月，朱阿姨一家五口就能搬进三套新房，在这片生活了半辈子的康家村土地上，开始新的生活。“老百姓的心愿就是早日能够搬进新房子，一直盼盼到现在。”康家村村民朱建芳说。

上世纪八九十年代，康家村养鸡养猪又养牛，打响了亿元村的名号。可是致富的背面，是污染严重，违建遍地，外来人口超过4万，是户籍人口的12倍。“以前房子乱搭，粪便还乱倒，还有电线也乱搭乱，到处都是隐患。消防通道也没有，万一发生问题消防车都开不进来。”康家村村民吴有林告诉看看新闻Knews记者。

村民们改善生活环境的意愿很强烈，但康家村1992年启动农民住宅集中建设，却未办理土地、规划、建筑等相关手续，房屋、土地性质特殊，属地政府对于康家村的改造力不从心。宝山区庙行镇副镇长杨晓玲坦言：“城中村周围的土地是国有土地，就这块城中村区域是集体土地，受到一些政策的限制，包括政府财力的限制，这块的改造一直没有办法实现。”

2014年，城中村改造政策出台，根据政策，集体经济组织可以引入合作单位，共同改造开发，康家村原本面临的资金问题迎刃而解。庙行镇规划环保办负责人丁勇伟告诉记者：“比如这块1000亩绿地如果没有城中村政策支持的话，我们存在很大资金缺口，是没有可能实施的。”

社会资本的加入，不仅解决了动迁安置问题，还助力整体区域能级提升。康家村党总支委员曹卫锋告诉记者，项目中还包括社区商业、一所九年制一贯制学校、两所幼儿园以及一个小的社区配套，“配套里还包含菜场、社区卫生医疗点、为老服务中心等等，来满足居民的日常生活需求。”

在改造过程中，村民们的意愿也被充分听取。大到征地房屋补偿方案的制定，小到墙体涂料的颜色、门窗款式的选取，村民们都全程参与。“通过成立几个小组，招材组、材料验收组，包括施工质量验收组，共同来监督施工单位。”大华集团上海华行房地产开发公司总经理王建华表示。

康家村的改造并非个案。2014年以来，全市49个城中村改造项目总体动迁签约率达到94%，多个项目已经处于建设开发阶段。从过去的“拔点”到如今转为片区式整体开发，速度也不断加快。

比如说张江田园城中村，改造后将配建一定比例的保障住房和租赁公寓，包括正在建设中的邻里中心，都会一同转型服务张江产业基地。

上海中建张江投资发展有限公司总经理苏志远告诉记者，项目配建了5%的公租房，另外还有30%的自持租赁住房，“作为面向张江国际科学城社区，青年白领的租赁需求比较大。”张江镇规划建设和生态环境办主任喻林表示，这些城中村的建设，将会对周边所有的居民群众产生服务的溢出效应。

再比如，青浦区蟠龙城中村，有望还原千年古镇风貌。瑞安房地产项目总监李日清表示，项目将恢复古镇的风貌肌理，包括在江南建筑特色的基础上，活化它商业的用途。

此外，村里的200多户居民也将以成本价留存一定比例的商办用房，改善居住的同时，让钱袋子鼓起来。青浦区徐泾镇规建办工作人员方晨智告诉记者：“集体经济组织还可以成本价回购10%的商业物业，我们初步计划是建设一座酒店。”

从2014年至今，城中村改造49个试点项目共拆除违建400万平方米，所在区域环境大幅提升。从今年开始，新的城中村改造也将把涉及五个新城建设、历史文化名镇名村保护、乡村振兴的项目列入计划，优先改造外环线以内的城中村。上海市房屋管理局副局长冷玉英表示： “我们也是想把中心城区旧改顺利实施一些好的经验和做法，包括一些好的政策能够植入，让城中村改造的速度能够加快。”

2021年，"城中村"改造再次被纳入民心工程，将居住条件最困难、城市发展最迫切、群众要求最强烈的城中村优先列入改造计划。下一步，如何将中心城区新一轮旧改经验，比如动迁收尾、资金平衡等措施，复制到城中村改造中去，也正在研究细化，助力城中村改造进入了快车道。

（看看新闻Knews记者：朱齐越 林羡德 实习编辑：夏定伟）