瀛丹大厦案续：重庆高院主导烂尾楼带“病”拍卖酿祸

重庆主城著名地标性“烂尾楼”瀛丹大厦，早已成为当事各方的心头之痛。过去7年里，这座存在严重安全隐患、两度遭拍卖的大楼陷身讼战漩涡，看看新闻Knews不久前对此作了深度报道（参见3月21日《重庆瀛丹大厦：一座地标性“烂尾楼”的7年讼战》），引发舆论关注。

地标性“烂尾楼”瀛丹大厦地处重庆渝北区黄金地段。

3月27日上午，该项目所在地重庆渝北区官方组织了一场专题协调会，由渝北区委政法委召集该区相关职能部门、瀛丹大厦债权人及购房户代表召开，旨在对债权人提出的“瀛丹大厦”项目突围方案做可行性研判。

看看新闻Knews记者采访获知，这个会议透露一系列有关“瀛丹大厦”项目司法处置的细节及幕后故事。

1461件执行案，涉债5.07亿元

瀛丹大厦1999年3月由渝北区芸辉商贸有限公司、重庆瀛丹物业（集团）有限公司（简称瀛丹公司）联合开发，前者出地、后者出资。

据渝北区法院相关负责人在协调会上的通报，瀛丹大厦在2000年开工建设，因涉嫌违规建房，未通过竣工验收，未取得商品房预售许可，成为“烂尾楼”，是重庆市第一批“四久工程（久划不拆、久拆不完、久拆不建与久建不完）”之一。该大厦总建筑面积65257.68平方米，其中超规划面积为17257.68平方米，共设计住房600余套。但瀛丹公司在未取得商品房预售许可证的情况下竟卖出1300多套，存在严重的“一房多卖”情况。

瀛丹公司涉案纠纷众多，债务关系复杂、金额巨大。2009年3月9日，重庆市高院指定渝北区法院统一执行瀛丹公司涉及瀛丹大厦的执行案件，瀛丹公司旗下资产瀛丹大厦遂被整体查封。

渝北区法院通报的信息显示，该院至今共处理被执行人为瀛丹公司的案件1461件，涉及执行标的约5.07亿元。

2009年3月24日，瀛丹大厦项目被整体司法评估，评估公司的估价为1.86亿元。“执行标的高达5个多亿，何以估价才1.86亿元？”3月27日协调会上，渝北区常委、政法委书记邓孝明当场质问原因。

渝北区法院前述负责人回应说，当时就瀛丹大厦的司法处置渝北区和重庆市高院存在不同意见：渝北区官方认为该项目存在“长高长胖”——擅自扩建加层等违规违法情况，待其“合法化”、提高估价后再司法处置；但重庆市高院坚持按瀛丹大厦现状拍卖。

“重庆市高院当时的想法，是先将瀛丹大厦的购房户案件所涉的购房本金解决掉。”渝北区法院的这位前述负责人说。

重大隐患就此埋下。

2010年4月30日，重庆联合产权交易所对瀛丹大厦举行公开拍卖会。重庆中雄建筑工程有限公司以最高价约2.52亿元成交并签订《拍卖成交确认书》，但稍后该公司发现瀛丹大厦系列重大瑕疵，拒绝支付拍卖成交价款余款，渝北区法院裁定撤销了此次拍卖结果。重庆中雄自此陷入7年讼战（参见3月21日报道）。

2010年7月23日，瀛丹大厦第二次拍卖。重庆华瓯置业有限公司（简称华瓯公司）以最高价约1.77亿元竞拍成交。2010年9月，渝北区法院依法裁定，将瀛丹大厦在建工程的所有权及相应的其他权利转移给华瓯公司。

浙江华坤的苦恼

然而，华瓯公司并不比中雄公司幸运。

事实是，瀛丹大厦拍卖成交后，部分购房户坚持要房而不愿通过法律程序起诉解除合同退还购房款，并强行占住在大厦内。因遭遇购房户强行阻挠，加上前期遗留下来的重大瑕疵，瀛丹大厦在华瓯公司接盘后久久不能复工。

华瓯公司成立于2004年，原为浙江省第十一地质大队旗下全资子公司——浙江华坤地质发展有限公司拓展川渝房地产市场而设，后经股权调整，被号称“温州眼镜第一人”的寿加定及其子寿振江持有。

2013年2月，61岁的寿加定死亡，华瓯置业转让他人，瀛丹大厦被寿家拿来还债，抵偿给了浙江华坤公司。华坤公司专门为瀛丹大厦设立项目平台——重庆金会昌置业有限公司（简称金会昌公司）。

在3月27日的协调会上，金会昌公司董事长兼总经理李毅直呼接手瀛丹大厦让他们当了“冤大头”——除了从华瓯公司手里承接过来的2.4多亿债务，他们向瀛丹大厦项目直接投入了1个多亿，包括37户安置户的安置、规费税费补缴以及对项目的解押。

考虑到后期投入过大，以及瀛丹大厦项目本身在规划、消防上的硬伤，金会昌公司亦一直未能启动瀛丹大厦的复建。为防止国有资产流失，2014年5月在浙江省财政厅的要求下，华坤公司只得将瀛丹大厦在建项目以股权转让方式公开挂牌拍卖。

两个月后，重庆华腾实业发展有限公司在交付保证金2500万元后竞得该股权。2014年9月9日，华腾实业与华坤公司签订了《重庆金会昌置业有限公司85%股权交易合同》，约定由华腾实业以34.82万元接手华坤公司持有的金会昌公司85%股权，与此同时分期偿还金会昌公司对华坤公司的欠款2.44亿元。

与中雄公司一样的反应，华腾实业认为华坤公司在这次股权交易中存在涉嫌隐瞒瀛丹大厦重大问题和缺陷等行为而逾期不付款，并于2015年1月27日向温州市瓯海区法院提起上诉，要求撤销与华坤公司所签订的股权交易合同。同年3月，华坤公司提起反诉。

2015年8月18日，温州市瓯海区法院作出判决：解除双方签订的《重庆金会昌置业有限公司85%股权交易合同》；华腾实业支付华坤公司保证金2500万元。

温州市瓯海区法院就瀛丹大厦作出的民事判决。

李毅和另一位同事3月26日晚上从浙江火速赶往重庆参加27日上午的会议。“瀛丹大厦给我们造成了巨大压力，每年仅财务成本就高达2000万元，几年来砸在这个项目上的资金共有4个亿。”李毅说，作为浙江省委巡视组的督导项目，瀛丹大厦正处于第二次挂牌出让的准备阶段，“在时间上我们拖不起。”

拆除重建的突围方案

瀛丹大厦被司法处置至今七年而未能复工。期间，重庆官方为这个项目解围给予了积极支持，亦遭遇重大压力。

2011年1月18日，重庆市高院向渝北区法院发出督办函，要求该院将涉及瀛丹大厦项目的购房户案件的购房本金作为第一批案款发放对象。经重庆市高院审核确认后，渝北区法院对925件购房户案件发放案款约1.63亿元。

2011年4月11日，重庆三级法院联动执行，强制带离占房人员。渝北区有关方面也曾对瀛丹公司董事长张瀛丹采取过相关强制措施，终因其高血压严重而释放。

因拍卖价款不足以发放所有购房户的购房款本金，涉及瀛丹大厦项目系列案件中的部分申请人（包括部分购房户及建筑商、材料商），多次到渝北区法院及重庆市高院信访。

渝北区官方的通报说，特别是2016年11月16日和2017年1月13日，在瀛丹大厦项目地聚集的人数均超过百人和多辆汽车，“试图采取拉横幅、呼口号、阻拦机场快速路、拦截通行车辆、强行占领瀛丹大厦的方式维权”，与维护秩序的公安民警以及工作人员发生激烈的肢体冲突，给官方造成极大维稳压力。

渝北区法院的统计称，目前“瀛丹大厦”拍卖价款远远不能清偿所有债权人的债务，资金缺口高达3个多亿。

如何突围？重庆渝北区芸辉商贸有限公司、深圳辉洋投资发展有限公司等债权人提出：由具有实力的开发商从华坤公司手中承接该挂牌项目，然后拆除瀛丹大厦，重新建设一栋新地标性大楼。

3月27日的专题协调会具体披露了以上思路：新建大楼高度接近200米，地上56层、地下5层，总建筑面积为17万平方米，可销售面积14万平方米，按照该地段的最低售价每平方米1万计算，总销售收入约14亿元，减去各种成本开发商可盈利5.29亿元，政府应收税费约2.1亿元，将这些税费用于补贴案款的不足。

参会的知情人士告诉看看新闻Knews记者，一位对此方案有意向的开发公司负责人现身协调会，表示参与该项目的新一轮接盘。

在协调会上，渝北区相关职能部门代表在充分听取债权人意见的基础上，对债权人提出的以上方案进行可行性研判，焦点主要集中在项目容积率的调整可能性、地块规划的合理性，以及对周边建筑的影响。

会议最后责成渝北区建委牵头组织规划、消防等职能部门对瀛丹大厦现场调研，考察其“长高长胖”的可行性、操作性，然后进一步形成方案，上报重庆市级部门，尽早谋求僵局的破解。

（看看新闻Knews记者：邓全伦）