税政为楼市去库存注入“强心剂”

业界预计，房地产市场首季将迎一轮宽松政策

近日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发通知，2月22日起，对现行房地产交易环节契税、营业税优惠政策进行调整。这距离央行宣布下调个人住房贷款首付比例仅半月有余。

业内人士认为，针对非一线城市契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。在中央部委此番接力地方推出新政后，房地产市场有望在一季度迎来一轮政策宽松。

扶持 降低交易环节税费

《通知》指出，契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

对于第二套房的认定，通知明确，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

在营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

值得注意的是，北上广深四个一线城市暂不实施通知规定的第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，个人住房转让营业税政策仍按现行规定执行。

中国社科院财经战略研究院研究员张斌在接受采访时表示，此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。

张斌认为，未来从大的方向看，房地产税收主要是降低开发和交易环节税收，适当增加保有环节税收，从而改变负担的结构。“交易环节的税费是一次性的，买卖的时候可以计算。从交易环节转到保有环节会鼓励交易，交易量会有所增加，有利于老百姓改善居住质量。”

民生宏观分析师朱振鑫表示，结构性地降低交易环节税费、增加保有环节税费是房地产政策调整的大方向。此次房地产税收政策的调整有利于支持合理购房需求，加快去库存，下一步还有望继续推出房地产去库存政策，个人所得税等交易环节税费有望进一步调降。

“这次调整是房地产去库存和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。”中原地产市场总监张大伟表示，降低税费、调整信贷、住房公积金调整等政策轮番上阵，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和去库存有积极影响。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则分析认为，针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。

困境 房地产库存高压难缓

的确，我国大部分城市仍面临着巨大的库存压力。最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米。这意味着，在去库存措施实施一年后，我国房地产库存却不降反升。

对此，国研中心副主任王一鸣日前表示，按照2015年全年销售面积测算，目前中国房地产库存消化需6至7个月；如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径，库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积，库存消化需6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大，按最宽口径测算，将达10年10个月。

全联房地产商会执行会长任志强也表示，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖，那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”

据任志强测算，竣工而没有销售的房子里包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。“当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。”

穆迪评级一份报告指出，中国在建的住宅面积为51亿平方米。按照平均每户2.97人估算，中国14亿人口相当于约4.6亿户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%，这些新增的房地产买家将很容易吸收所有的在建住宅面积。但目前的问题是，商品住宅价格高企，有效需求不足。

“我们的需求是有限的。”中国工程院院士、清华大学教授江忆在接受记者采访时表示，2015中国居民金融能力报告调查数据显示，中国家庭房产拥有率达到83.43%，拥有两套以上房产的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房产价值占家庭总资产一半以上，16.19%的家庭中这一比例占80%以上。

预期 未来仍存政策宽松空间

事实上，作为我国经济增长主要来源的房地产投资已自2014年起连续24个月呈下滑趋势。从2015年全年看，房地产投资单月增速一度连续5个月呈现负增长。同时，房地产生产市场前端的土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、竣工面积这四个典型指标也连续数月同时出现负增长。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，四项典型数据同时负增长是历史上从来没有过的。交通银行金融研究中心报告也指出，以往“销售启动—资金改善—投资企稳”的传导链条这一次似乎并不敏感，在前二者都已出现明显回暖的情况下，暖意并没有继续延伸到投资端，反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。

数据显示，国有土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基础设施投资一项重要的资金来源。房地产市场不景气，对地方财政最直接的影响就是地方国有土地出让收入的急剧减少。2015年全国财政收支数据显示，2015年全国国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。

与此同时，楼市低迷给地方财政带来的压力不仅体现在土地出让收入的下滑，还导致房地产相关税收的骤降。穆迪投资者服务有限公司副总裁诸蜀宁称：“房地产市场疲弱也令地方政府从房地产业获得的税收减少。该行业的税收收入占2014年地方政府税收总收入的40%。”

因此，张大伟表示，中央部委接力地方出台政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

“未来分城施策是政策放松的主要特点。”张大伟表示，目前经济增长缺乏动力，房地产依然是最重要的增长引擎。因此，为应对各地市场分化、需求上涨乏力等房地产市场新常态，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。

张大伟预计，房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松，“尤其两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。”